Quando si parla di investimenti immobiliari e di pianificazione patrimoniale, i termini nuda proprietà e usufrutto emergono frequentemente come due facce della stessa medaglia.
La nuda proprietà e l’usufrutto sono strumenti giuridici che permettono di separare i diritti di proprietà dai diritti di utilizzo di un immobile. Sia la nuda proprietà che l’usufrutto offrono vantaggi specifici che possono essere sfruttati in diverse strategie di gestione patrimoniale.
Nuda proprietà
La nuda proprietà si riferisce al possesso di un immobile senza il diritto di utilizzarlo o di trarne benefici economici. In altre parole, il nudo proprietario detiene il titolo legale del bene, ma non può usarlo direttamente né affittarlo fino a quando l’usufrutto non sarà estinto.
Quando si estingue l’usufrutto
- Sia che si tratti di usufrutto vitalizio che di usufrutto temporaneo l’usufrutto si estingue alla morte dell’usufruttuario
- Se l’usufrutto è temporaneo alla scadenza del termine fissato
- In caso l’usufruttuario ceda il proprio diritto al nudo proprietario
- Quando sono trascorsi un minimo di 20 anni senza che l’usufruttuario abbia esercitato i poteri di utilizzo e godimento del bene l’usufrutto va in prescrizione
- In caso di rinuncia ad esercitare il proprio diritto da parte dell’usufruttuario
- In caso di distruzione totale del bene causata dall’usufruttuario (se causata da un terzo l’usufrutto si trasferisce sul risarcimento pagato dal responsabile della distruzione al nudo proprietario)
Diritti del nudo proprietario
- Titolarità: il nudo proprietario mantiene il titolo di proprietà.
- Vendita: può vendere la nuda proprietà a un prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà, dato che il diritto di usufrutto riduce il valore complessivo dell’immobile.
- Responsabilità: è responsabile della manutenzione straordinaria del bene.
Vantaggi della nuda proprietà
- Prezzo Inferiore: la nuda proprietà è venduta a un prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà, rendendola un’opzione interessante per gli investitori.
- Pianificazione patrimoniale: è uno strumento utile per trasferire proprietà mantenendo il diritto di utilizzo per l’usufruttuario.
Usufrutto
L’usufrutto è il diritto di utilizzare un bene e di trarne i frutti, pur non essendone il proprietario. Questo diritto è temporaneo e si estingue alla scadenza del termine stabilito o alla morte dell’usufruttuario.
Diritti dell’usufruttuario
- Utilizzo: può utilizzare il bene e trarne reddito, ad esempio affittandolo.
- Manutenzione ordinaria: deve mantenere il bene in buono stato.
Doveri
- Manutenzione ordinaria: l’usufruttuario è responsabile delle spese di manutenzione ordinaria.
- Restituzione: alla fine dell’usufrutto, il bene deve essere restituito al nudo proprietario in buone condizioni, salvo il normale deterioramento.
Differenze tra nuda proprietà e usufrutto
- Proprietà vs Utilizzo: Il nudo proprietario possiede il titolo legale ma non può utilizzare il bene, mentre l’usufruttuario ha il diritto di utilizzarlo senza essere il proprietario.
- Durata: La nuda proprietà è perpetua (a meno che non vi siano disposizioni legali contrarie), mentre l’usufrutto è temporaneo.
- Vendita: La nuda proprietà può essere venduta indipendentemente dall’usufrutto, ma chi acquista riceverà solo la nuda proprietà fino alla fine dell’usufrutto. L’usufruttuario non può vendere la proprietà, ma può cedere il diritto di usufrutto.
- Manutenzione e spese: La manutenzione straordinaria è a carico del nudo proprietario, mentre quella ordinaria e le tasse (IMU, TASI e TARI) sono a carico dell’usufruttuario.
Dove posso vedere la presenza di usufrutto per un immobile
Per controllare se un immobile è gravato da usufrutto è necessario effettuare una Visura Ipotecaria per immobile.
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