Come l’Agente Immobiliare può tutelarsi efficacemente dallo scavalco immobiliare (anche tramite App)

Lo scavalco immobiliare è una delle problematiche più frustranti per un agente immobiliare. Si verifica quando un immobile di cui l'agente ha l’incarico viene venduto senza che quest'ultimo ne sia a conoscenza, spesso direttamente tra privati o con l’intervento di un altro soggetto. Non solo si traduce in una perdita economica, ma mina anche la fiducia tra l'agente, il venditore e l'acquirente. Tuttavia, esistono delle strategie efficaci che un professionista può adottare per proteggersi da questo rischio.

1. Stipulare un contratto di mediazione chiaro e dettagliato

Il primo passo fondamentale è la trasparenza contrattuale. Un contratto di mediazione ben redatto è la base giuridica che tutela i diritti dell'agente immobiliare. È importante includere nel contratto clausole specifiche che obblighino il venditore a riconoscere la provvigione all'agente se la vendita si concretizza con un acquirente introdotto dall'agente, anche se la transazione finale avviene in un momento successivo e senza il suo intervento diretto.

L'agente dovrebbe anche esplicitare che il compenso è dovuto per qualsiasi accordo tra il venditore e gli acquirenti che sono venuti a conoscenza dell’immobile tramite la sua intermediazione.

2. Inserire una clausola di esclusiva

Una delle migliori protezioni contro lo scavalco immobiliare è la clausola di esclusiva. Quando un agente ha l'esclusiva sull'immobile, il venditore è legalmente obbligato a vendere attraverso di lui per tutta la durata del contratto. Ciò significa che il proprietario non può concludere la vendita tramite altri agenti o in via privata, riducendo drasticamente il rischio di scavalco.

Sebbene non tutti i proprietari siano disposti a concedere l'esclusiva, è sempre consigliabile proporla, illustrando i benefici di una gestione centralizzata e professionale dell’immobile.

3. Utilizzare la dichiarazione di presa visione dell'immobile

Un’altra misura preventiva molto efficace è far firmare ai potenziali acquirenti una dichiarazione di presa visione. Si tratta di un documento che attesta che l’acquirente ha visitato l'immobile grazie all'intermediazione dell'agente. Questa pratica fornisce una prova tangibile che l’agente ha presentato l’immobile a un determinato acquirente, e può essere utile in caso di controversia legale per dimostrare che l’agente è stato parte attiva nel processo.

Questo documento è particolarmente importante quando l’agente sospetta che l’acquirente possa tentare di concludere privatamente l’acquisto in un secondo momento.

4. Monitoraggio degli immobili

Durante l’incarico di vendita, è fondamentale per l’agente monitorare attivamente l’immobile e mantenere un dialogo continuo con il cliente. L’agente può controllare se l'immobile viene pubblicizzato su altri canali, come portali di annunci immobiliari, social media o tramite altre agenzie.

Mantenere un rapporto costante con il proprietario, chiedendo aggiornamenti su eventuali nuovi contatti o trattative, aiuta a prevenire situazioni in cui il cliente potrebbe essere tentato di agire fuori dal contratto.

5. Tenere i documenti dell’immobile sempre aggiornati 

É molto importante tracciare tutte le attività relative a un immobile, inclusi i contatti con gli acquirenti e le offerte ricevute. Questi strumenti non solo rendono il lavoro più efficiente, ma offrono anche una documentazione dettagliata che può servire da prova nel caso in cui si debba dimostrare che un acquirente è stato introdotto dall’agente. Questo permette inoltre di avere una panoramica completa delle interazioni tra venditore, acquirente e agente, riducendo il rischio di comportamenti scorretti.

6. Fare ricorso all'azione legale in caso di scavalco

Nel caso in cui, nonostante tutte le precauzioni, si verifichi comunque uno scavalco immobiliare, l’agente ha il diritto di intraprendere un’azione legale per ottenere la provvigione spettante. Le leggi italiane riconoscono il diritto alla provvigione quando l'agente ha messo in contatto le parti in modo determinante per la conclusione dell'affare.

Per fare valere questo diritto, è essenziale avere tutte le prove documentali: il contratto di mediazione, la dichiarazione di presa visione, eventuali scambi di e-mail o messaggi con l'acquirente e il venditore, e la tracciabilità delle interazioni.

7. Educare venditori e acquirenti sull'importanza dell'Agente Immobiliare

L'agente immobiliare dovrebbe comunicare efficacemente ai propri clienti (sia venditori che acquirenti) l'importanza del suo ruolo ed il valore aggiunto che porta alla trattativa. Molti casi di scavalco nascono da una sottovalutazione del lavoro dell’agente, che viene visto solo come un costo e non come un consulente che facilita la compravendita.

Mettere in chiaro sin dall'inizio quali sono i vantaggi del servizio offerto può contribuire a creare un rapporto di fiducia e ridurre il rischio che i clienti tentino di aggirare l’agente per evitare il pagamento della provvigione.

Un agente preparato, che conosce bene i propri diritti e si avvale degli strumenti giusti, può trasformare una potenziale minaccia in un’opportunità per consolidare la propria professionalità e costruire relazioni solide con clienti e colleghi.

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