Case ricevute in donazione: cosa cambia e quali controlli fare prima di acquistare

Per anni, acquistare una casa ricevuta in donazione poteva comportare rischi, rendendo più difficili le compravendite e la concessione dei mutui. Il problema nasceva dalla possibilità che gli eredi legittimari del donante chiedessero la restituzione dell'immobile anche a chi lo aveva acquistato.

La legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha cambiato le regole, rafforzando la tutela degli acquirenti e delle banche.

Perché esisteva il problema

La legge riserva al coniuge, ai figli e, in assenza di figli, agli ascendenti una quota del patrimonio del defunto, chiamata legittima.

Se una donazione effettuata in vita lede questa quota, i legittimari possono chiederne la riduzione. Con la vecchia normativa, in determinate condizioni, potevano ottenere la restituzione dell'immobile anche da chi lo aveva acquistato dal donatario, entro vent'anni dalla trascrizione della donazione.

Questo rischio rendeva gli immobili donati meno appetibili per gli acquirenti e meno affidabili come garanzia per i mutui.

Cosa prevede la nuova legge

La riforma stabilisce che la riduzione della donazione, in linea generale, non pregiudica più chi ha acquistato l'immobile dal donatario.

I legittimari lesi possono chiedere una compensazione in denaro al donatario. Se quest'ultimo è insolvente, possono rivalersi anche su chi ha ricevuto gratuitamente il bene, nei limiti del vantaggio conseguito.

Anche le ipoteche costituite dal donatario restano efficaci. È stato inoltre eliminato il precedente meccanismo dell'opposizione alla donazione.

Cosa bisogna controllare oggi

La riforma si applica alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025 e, con alcune eccezioni, anche a quelle precedenti.

Per le successioni anteriori, il vecchio regime continua ad applicarsi se le formalità previste dalla disciplina transitoria sono state effettuate entro il 18 giugno 2026. In particolare, occorre verificare l'eventuale presenza di domande di riduzione notificate e trascritte o di atti di opposizione notificati e trascritti entro tale data.

Per gli immobili provenienti da successione testamentaria restano inoltre specifiche tutele per i terzi acquirenti, legate alla trascrizione della domanda di riduzione e al termine di tre anni dall'apertura della successione.

In conclusione

A novembre 2026, acquistare una casa proveniente da donazione è diventato decisamente più sicuro. La riforma ha eliminato, per le successioni soggette alle nuove regole, il principale rischio per chi compra: dover restituire l'immobile ai legittimari del donante.

Questo non significa che ogni acquisto sia automaticamente privo di rischi. Prima di firmare, è fondamentale che il notaio verifichi la provenienza dell'immobile, la data di apertura della successione e le eventuali domande giudiziali o formalità trascritte nei registri immobiliari.