Patto di riservato dominio: cos’è e come funziona

Comprare casa senza mutuo, pagando il prezzo a rate direttamente al venditore, è possibile. Lo strumento è nel Codice civile da oltre ottant’anni e si chiama patto di riservato dominio, o vendita con riserva di proprietà.

Oggi torna al centro della scena: con la risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 l’Agenzia delle Entrate ha fissato regole chiare e uguali per tutti su trascrizione e voltura catastale. Ecco come funziona, cosa rischiano le parti e cosa cambia davvero.

Che cos’è il patto di riservato dominio

Con questo patto, inserito nel contratto di compravendita, il venditore resta proprietario dell’immobile finché il compratore non ha pagato l’ultima rata. La disciplina si trova negli articoli 1523 e seguenti del Codice civile.

Il legislatore pensava soprattutto ai beni mobili, e infatti la formula è diffusa per auto e macchinari. Niente però vieta di usarla per una casa, ed è proprio qui che diventa interessante: è un’alternativa concreta al mutuo per chi non riesce a ottenerlo o preferisce farne a meno.

Non va confusa con un preliminare o con un affitto. Dal notaio si firma una vendita vera e propria, già definitiva: soltanto il passaggio della proprietà viene rinviato al momento del saldo.

Come funziona in pratica

Tutto comincia con il rogito, in cui le parti fissano il prezzo e il piano di pagamento. Da quel momento il compratore riceve le chiavi e può usare la casa come se fosse sua: abitarla, affittarla, arredarla.

Insieme alla disponibilità, però, arrivano anche i rischi, che con la consegna passano al compratore (art. 1523 c.c.). Se l’immobile si danneggia, per esempio in un incendio, le rate restano comunque dovute.

Rata dopo rata, il venditore conserva la proprietà come garanzia. Quando arriva l’ultimo pagamento, il compratore diventa proprietario in automatico, senza tornare dal notaio, e l’effetto decorre da quel giorno, non dalla data del contratto.

Facciamo un esempio. Marco compra un bilocale da 150.000 euro da pagare in cinque anni e ci va ad abitare subito. Finché non ha saldato, però, non può venderlo né ipotecarlo da solo, perché per la legge il proprietario è ancora il venditore.

Vantaggi e rischi per entrambe le parti

Per il venditore il patto è una garanzia solida: se il compratore smette di pagare, può riavere l’immobile. In più gli permette di vendere anche a chi un mutuo la banca non lo concederebbe. Il rovescio della medaglia è che il prezzo arriva in più anni e, se il contratto salta, le rate incassate vanno in gran parte restituite.

Il compratore, dal canto suo, entra subito in casa senza dipendere da un istituto di credito e può negoziare tempi e importi direttamente con il venditore. Deve però accettare di non poter vendere né ipotecare fino al saldo, di sopportare da subito i rischi del bene e, nel caso peggiore, di perdere la casa se non riesce a pagare.

La legge, comunque, non lo lascia senza difese. Una sola rata non pagata, se non supera l’ottava parte del prezzo, non basta al venditore per chiedere la risoluzione, e il compratore conserva il diritto di pagare le rate successive alle scadenze previste (art. 1525 c.c.).

Se invece il contratto si risolve, il venditore deve restituire le rate riscosse, trattenendo un equo compenso per l’uso della casa ed eventualmente il risarcimento del danno (art. 1526 c.c.). E se il contratto prevede che le rate restino tutte a lui come indennità, il giudice può ridurla.

Cosa cambia con la risoluzione 42/E del 2026

Fino a poco tempo fa la stessa operazione veniva trattata in modo diverso a seconda dell’ufficio: c’era chi faceva la voltura catastale al rogito, chi dopo il saldo, chi addirittura due volte. Con la risoluzione 42/E l’Agenzia ha fissato una regola unica, valida in tutta Italia.

Si parte dalla trascrizione nei registri immobiliari, da fare al momento della stipula. Nella nota di trascrizione basta scrivere «compravendita con riserva di proprietà», aggiungendo se si vuole la data prevista per l’ultima rata: così chiunque consulti i registri capisce che il compratore non è ancora proprietario. Quando il prezzo sarà saldato, il passaggio verrà reso pubblico con un’annotazione a margine, sulla base dell’atto che attesta il pagamento.

Anche la voltura catastale va fatta subito, dopo la stipula e la registrazione, perché il contratto è già definitivo. Al saldo non ne serve una seconda, e in catasto non occorre alcuna annotazione sulla riserva: per sapere se un immobile è stato venduto con questa formula bisogna consultare i registri immobiliari, non la visura catastale.

Resta un solo punto da non fraintendere. Vedere il proprio nome in catasto non significa essere proprietari: il catasto ha una funzione fiscale e descrittiva, e la proprietà resta al venditore fino all’ultima rata.

E le imposte?

Sul piano fiscale la regola è semplice: le imposte sul trasferimento si pagano tutte al rogito, come in una compravendita qualsiasi. La legge di registro, infatti, non considera la vendita con riserva sottoposta a condizione sospensiva (art. 27, comma 3, d.P.R. 131/1986). Registro, ipotecaria e catastale, oppure l’IVA se a vendere è un’impresa, sono quindi dovute alla stipula, e al pagamento dell’ultima rata non c’è altro da versare.

Diverso il discorso per le imposte sui redditi. Secondo l’Agenzia, per un’eventuale plusvalenza conta il momento in cui la proprietà passa davvero, cioè il saldo: chi vende con riserva un immobile acquistato da poco farà bene a valutarlo con il proprio consulente.

Non confonderla con il rent to buy o il preliminare

Chi sente parlare di casa “a rate” pensa spesso al rent to buy o al compromesso, ma si tratta di strumenti diversi. La vendita con riserva è l’unica delle tre formule in cui la compravendita è già conclusa al rogito. Con il rent to buy si paga un canone e si compra solo se, più avanti, si decide di farlo con un nuovo atto; con il preliminare ci si impegna a vendere e a comprare, ma la proprietà passa soltanto con il rogito definitivo.

Quando conviene e a cosa stare attenti

Il patto di riservato dominio funziona bene quando venditore e compratore si fidano l’uno dell’altro e vogliono fare a meno della banca. Proprio perché tutto si gioca sul contratto, però, conviene scriverlo con cura insieme al notaio. In particolare, vale la pena chiarire fin da subito:

• quanto vale ogni rata, quando scade e se sono previsti interessi;
• chi paga nel frattempo spese condominiali, manutenzione e assicurazione;
• cosa succede se il compratore non paga, compresa l’indennità per il venditore;
• se è possibile saldare in anticipo;
• che la riserva sia indicata correttamente nella nota di trascrizione, come chiede ora l’Agenzia.

Con queste accortezze, la vendita con riserva può diventare una strada concreta per comprare casa anche senza mutuo.