Rivendere casa prima di cinque anni: quando si paga la plusvalenza

Un cliente vuole rivendere un immobile acquistato da meno di cinque anni. La prima verifica da fare riguarda l'eventuale plusvalenza tassabile: un aspetto che può incidere sul prezzo netto che il venditore incasserà e sulla data del rogito.

Con la risposta a interpello n. 157 del 10 agosto 2026, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito tre aspetti importanti: il ruolo del preliminare, gli effetti della ristrutturazione e il calcolo del quinquennio per le pertinenze acquistate separatamente.

La regola generale

L'art. 67 del TUIR prevede la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni.

Sono escluse:

• le abitazioni ricevute per successione;
• quelle adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita.

La plusvalenza è la differenza tra prezzo di vendita e costo di acquisto, aumentato degli oneri inerenti. Il venditore può scegliere la tassazione ordinaria IRPEF oppure l'imposta sostitutiva del 26%, da richiedere al notaio al rogito.

Per gli immobili interessati da lavori agevolati con Superbonus esiste inoltre una disciplina specifica, con un periodo di riferimento di dieci anni.

I tre chiarimenti dell'Agenzia

Il caso riguardava due coniugi residenti all'estero che avevano acquistato un'abitazione nel settembre 2021, un campo da tennis pochi giorni dopo e un campo da padel nel gennaio 2025. Nel luglio 2025 avevano firmato un preliminare per vendere tutti i beni insieme, con rogito previsto entro novembre 2026. L'immobile era stato ristrutturato senza Superbonus.

L'Agenzia ha chiarito tre principi:

1. Conta il rogito, non il preliminare. La vendita si perfeziona con il contratto definitivo. È quindi possibile firmare il preliminare prima della scadenza dei cinque anni e stipulare il rogito dopo. Anche la caparra confirmatoria non determina, da sola, il realizzo anticipato della plusvalenza.

2. La ristrutturazione non azzera il quinquennio. Gli interventi di ristrutturazione e ampliamento non fanno ripartire il termine, quando non configurano una nuova costruzione. Resta rilevante la data originaria di acquisto.

3. Ogni pertinenza ha il proprio quinquennio. Il termine va calcolato separatamente per ciascun bene, anche quando abitazione e pertinenze vengono vendute con un unico atto.

Nel caso esaminato, abitazione e campo da tennis, acquistati nel 2021, non generano plusvalenza imponibile se venduti dopo il rispettivo quinquennio. Il campo da padel, acquistato nel gennaio 2025, può invece generare una plusvalenza tassabile se venduto prima del gennaio 2030.

Cosa deve controllare l'agente immobiliare

Prima di acquisire l'incarico o formulare una proposta, è opportuno verificare:

• Le date di acquisto dell'abitazione e di ogni pertinenza.
• L'eventuale abitazione principale, verificando la dimora abituale del venditore o dei familiari.
• La provenienza dell'immobile, considerando l'esclusione prevista per gli acquisti per successione.
• Gli eventuali lavori Superbonus, che possono comportare l'applicazione del regime decennale.

È inoltre importante programmare correttamente la data del rogito e documentare la ripartizione del prezzo tra abitazione e pertinenze, sulla base dei rispettivi valori.

In conclusione

La risposta dell'Agenzia delle Entrate offre un'indicazione pratica importante: vendere casa e pertinenze insieme non significa necessariamente applicare a tutti i beni lo stesso trattamento fiscale.

Ogni immobile può avere una propria data di acquisto e generare una plusvalenza autonoma.

Per l'agente immobiliare, verificare questi aspetti fin dall'inizio significa aiutare il cliente a conoscere il ricavo netto della vendita ed evitare sorprese al momento del rogito.