Ci sono immobili che, a prima vista, sembrano pronti per essere venduti, ma nascondono criticità che possono bloccare ogni trattativa. Il pignoramento è una di queste: un vincolo che rende l’immobile non è più liberamente vendibile in quanto diventa oggetto di una procedura esecutiva.

Per un agente immobiliare, riconoscerlo in tempo significa evitare trattative destinate a bloccarsi e proteggere il valore del proprio lavoro.

Cos’è una procedura esecutiva

La procedura esecutiva è il percorso legale attraverso cui un creditore, in presenza di un credito non pagato, ottiene forzatamente quanto gli spetta. Nel caso degli immobili, questa procedura si apre con un pignoramento e si sviluppa per varie fasi, fino alla messa all’asta dell’immobile.

A partire dal pignoramento, l’immobile entra in un iter strutturato che prevede diverse fasi: la nomina di un perito per la valutazione del bene, l’individuazione di un custode giudiziario, la pubblicazione dell’immobile per la vendita e, infine, la sua messa all’asta. Il ricavato viene utilizzato per soddisfare il creditore.

Durante la procedura esecutiva il proprietario perde la libertà di vendere liberamente l’immobile: ogni operazione da quel momento deve essere autorizzata e coordinata con il giudice e i creditori.

Cosa succede all’immobile pignorato

Durante il pignoramento di un immobile la vendita tra privati è sospesa. Nella maggior parte dei casi, questo percorso conduce alla vendita forzata all’asta, sottraendo di fatto al proprietario il controllo sul destino dell’immobile, ma esistono casi in cui, ottenuta una liberatoria, la procedura di vendita può essere avviata: la vendita diretta e il saldo e stralcio. 

Alternative all’asta: la vendita diretta e il saldo stralcio

Tra le novità più interessanti introdotte dalla Riforma Cartabia (in vigore da febbraio 2023) c’è la possibilità della vendita diretta dell’immobile pignorato.
Si tratta di uno strumento che consente al debitore di recuperare, almeno in parte, il controllo della situazione.

Invece di attendere la vendita all’asta, con il rischio di ribassi significativi, il proprietario può presentare al giudice un’offerta ricevuta da un acquirente sul libero mercato.

Come funziona la vendita diretta

1. L’offerta deve essere presentata almeno 10 giorni prima dell’udienza fissata per la vendita all’asta.
2. Il prezzo non può essere inferiore al valore stabilito dal perito del tribunale.
3. La cauzione deve essere pari ad almeno il 10% del prezzo proposto
4. Se il giudice approva, si evita il passaggio in asta e si procede direttamente alla vendita.

Come funziona il saldo e stralcio

Oltre alla vendita diretta, un’altra soluzione possibile è l’accordo con il creditore, spesso nella forma del saldo e stralcio.

In pratica, se il creditore preferisce chiudere subito la pratica piuttosto che attendere tempi e costi dell’asta, può accettare un pagamento inferiore al dovuto in cambio dell’estinzione della procedura.

Questa opzione permette al debitore di saldare il debito in modo più vantaggioso rispetto alla cifra totale e riprendere il controllo dell’immobile, evitando la messa all’asta.

Come verificare se un immobile è pignorato

Per capire se un immobile presenta vincoli o pignoramenti, è fondamentale consultare alcuni documenti chiave:

Visura ipotecaria

È il documento principale per verificare la situazione giuridica dell’immobile.
Permette di vedere eventuali ipoteche, pignoramenti, compravendite e cancellazioni registrate presso la Conservatoria.

Leggi anche: Quando è necessario richiedere la Visura ipotecaria di un immobile e perché

Visura catastale storica

Contiene tutte le informazioni tecniche e amministrative dell’immobile:
dati catastali, rendita, categoria, intestatari e variazioni nel tempo.
È utile per ricostruire la storia dell’immobile e individuare eventuali anomalie.

Leggi anche: Cos'è e come richiedere la Visura Catastale storica per soggetto online (anche da App)

Atto notarile (titolo di provenienza)

È la copia dell’atto con cui l’immobile è stato acquistato (compravendita, successione, mutuo, ecc.).
Serve per verificare con precisione chi è il proprietario e quali diritti gravano sull’immobile.

Può essere richiesto a partire dai dati presenti nella visura ipotecaria (numero di registro e anno).

Leggi anche: Come scaricare un atto notarile su Whuis.com: guida passo passo

Il ruolo dell’agente immobiliare nelle vendite complesse

È importante ricordare che strumenti come la vendita diretta o il saldo e stralcio sono procedure legali: la negoziazione con il creditore e la gestione dei vincoli spettano all’avvocato, non all’agente immobiliare.

Tuttavia, un agente esperto può comunque dare un contributo prezioso:

• verificare i vincoli sull’immobile (pignoramenti, ipoteche, pregiudizievoli)
• informare il cliente sulle opzioni disponibili
• trovare potenziali acquirenti interessati a soluzioni particolari
• coordinarsi con il legale per facilitare la trattativa

In sostanza, l’agente resta nel suo ruolo commerciale e operativo, senza entrare nelle questioni legali, ma può fare la differenza nel rendere la procedura più efficiente e trasparente.

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