Voce clonata e deepfake: le nuove truffe immobiliari

Una telefonata dalla voce familiare che conferma un cambio di IBAN dell'ultimo minuto, una videochiamata con il notaio che chiede di anticipare il bonifico del rogito: fino a poco tempo fa erano scenari da film, oggi sono truffe già in circolazione grazie all'intelligenza artificiale generativa.

Non c'è ancora un caso italiano specifico nel settore immobiliare, ma la stampa specializzata segnala l'aumento del rischio relativo a truffe con voce clonata dall'IA usate per autorizzare bonifici o impersonare notai/intermediari in operazioni ad alto valore (in altri settori sono già stati svuotati conti aziendali in pochi secondi).

Il settore immobiliare, per le cifre che movimenta e per i tempi stretti delle sue transazioni, è uno dei bersagli più esposti a questa nuova generazione di frodi.

Come funziona la truffa

Bastano pochi secondi di audio, spesso presi da un video pubblicato online o da una precedente telefonata, per addestrare un modello capace di riprodurre in modo credibile la voce di una persona reale. Con strumenti oggi facilmente reperibili, i truffatori generano chiamate o messaggi vocali che sembrano provenienti dal notaio, dall'agente immobiliare, dal venditore o persino da un familiare, per chiedere un bonifico urgente o la modifica delle coordinate bancarie su cui versare una caparra o il saldo di un rogito. Le versioni più sofisticate arrivano ora anche alla videochiamata deepfake: un volto e una voce clonati che dialogano in tempo reale, replicando gesti ed espressioni della persona imitata.

Perché il settore immobiliare è un bersaglio privilegiato

Le compravendite immobiliari riuniscono in un'unica operazione tutti gli elementi che un truffatore cerca: importi elevati, scadenze rigide (il giorno del rogito non si sposta), più soggetti coinvolti (acquirente, venditore, agenzia, notaio, banca) e una comunicazione che avviene spesso a distanza, via email o telefono, senza un incontro fisico che permetta di verificare l'identità dell'interlocutore. Il fenomeno della frodeimmobiliare, del resto, è già misurabile: secondo il report 2025 dell'FBI Internet Crime Complaint Center (IC3), le frodi immobiliari segnalate negli Stati Uniti hanno causato perdite per oltre 275 milioni di dollari, con più di 12.000 segnalazioni in un solo anno; a livello aggregato, la truffa via email è la tecnica che più spesso colpisce proprio i bonifici legati ai rogiti, ha causato danni per oltre 3 miliardi di dollari. Gli stessi report indicano nella clonazione vocale la minaccia emergente su cui si concentrerà la prossima ondata di frodi.

Un fenomeno che arriva da altri settori, ma è in espansione

Casi di conti aziendali svuotati in pochi secondi dopo una telefonata con voce clonata sono già stati documentati anche in Italia, così come le prime segnalazioni della Polizia Postale su false proposte di investimento costruite con deepfake. Il settore immobiliare non ha ancora avuto un caso mediatico paragonabile a quelli della grande finanza, ma la logica dell'attacco è identica: sfruttare la fiducia riposta in una voce o un volto noti in un momento in cui si è già sotto pressione per rispettare una scadenza. Per un'agenzia o un professionista che gestisce ogni mese diverse pratiche di compravendita, il rischio non è ipotetico: è solo questione di tempo.

I segnali d'allarme

• Una richiesta di cambiare le coordinate bancarie all'ultimo momento, con motivazioni generiche ("problemi con la banca", "conto bloccato").
• Un tono di urgenza insolito, che scoraggia esplicitamente ogni verifica ("non c'è tempo, deve partire oggi").
• Una voce o un video leggermente innaturali: pause anomale, intonazione piatta, sincronizzazione imperfetta tra labiale e audio.
• La richiesta di proseguire solo su un canale non abituale (una nuova utenza WhatsApp, un indirizzo email leggermente diverso da quello solito).
• L'impossibilità o la riluttanza a essere richiamati sul numero già noto e salvato in rubrica
• Dettagli dell'operazione (importo, controparte, tempistiche) noti solo a chi segue realmente la pratica, che il truffatore in realtà può aver raccolto da email precedenti compromesse.

Come proteggersi: buone pratiche per agenzie e privati

• Verificare sempre un cambio di IBAN o una richiesta di bonifico urgente tramite un canale diverso da quello su cui è arrivata la richiesta, richiamando un numero già noto e non quello indicato nel messaggio sospetto.
• Stabilire in agenzia una procedura scritta per la conferma delle coordinate bancarie nelle pratiche di compravendita, che preveda sempre un secondo controllo umano.
• Diffidare di ogni urgenza ad agire "subito", soprattutto se la richiesta arriva a ridosso di scadenze come il rogito.
• Verificare l'identità delle controparti con strumenti di adeguata verifica documentale, invece di affidarsi solo al riconoscimento vocale o visivo.
• Segnalare tempestivamente ogni tentativo sospetto alla Polizia Postale, anche quando il tentativo non è andato a buon fine, per contribuire a mappare il fenomeno

Cosa fare se si è caduti vittime

Se un bonifico è già partito verso coordinate fraudolente, il primo passo è contattare immediatamente la propria banca per chiedere il blocco o il richiamo del pagamento, quindi sporgere denuncia alla Polizia Postale conservando ogni traccia della comunicazione (email, registrazioni, numeri di telefono utilizzati): la rapidità della segnalazione resta il fattore che più incide sulla possibilità di recuperare i fondi.